Styrelsen vill härmed informera om att årsavgiften kommer att höjas från och med andra kvartalet 2021 med 3 % i enlighet med HSBs rekommendation. Vår genomsnittliga årsavgift ligger idag på 702 kr/kvm. En 3 % höjning innebär att den genomsnittliga kvadratmeteravgiften hamnar på 723 kr/kvm per år. För en lägenhet på 100 kvm yta innebär det en månadsavgift på ungefär 6025 kr. För en 64 kvm stor lägenhet blir månadsavgiften ungefär 3856 kr/mån.

För den som vill bättre förstå styrelsens resonemang kring varför man anser det vara viktigt att höja avgifterna finns det mer att läsa om det här nedan.

I sitt budgetbrev till styrelsen skriver HSB ekonomen och vår ekonomihandläggare att enligt budgetförslaget beräknas kassan minska med 184 tkr under kommande år. Detta beror bland annat på ökade kostnader för planerat underhåll. Föreningens relativt goda resultat gynnas av det låga ränteläget. En mer normal ränta på 3% skulle innebära att föreningens räntekostnader skulle stiga med 542 tkr.

Det finns även ett nyckeltal som speglar föreningens möjlighet att finansiera framtida underhåll och investeringar. Vi kan kalla detta för Avsättning eller för Sparande till framtida underhåll. Räknar man sparandet per kvadratmeter total yta får man ett nyckeltal som går att jämföra med andra bostadsrättsföreningar, vilket utgör stor hjälp för föreningen att sätta långsiktigt hållbara avgifter.

Enligt budget avsätter Brf Fallskärmen 187 kr/kvm till framtida underhåll. Genomsnittet för de föreningar HSB Stockholm förvaltar är 215 kr/kvm (2019). Vid en normalisering av räntorna till 3% innebär det att sparandet minskar till 113 kr/kvm vilket gör att föreningen hamnar på ett lågt sparande. Om föreningen har en underhållsplan som tar med alla investeringar över en längre tidsperiod kan man genom att jämföra den genomsnittliga underhållskostnaden/kvm med sparandet/kvm se om underhållet är över- eller underfinansierat.

Utifrån det framlagda budgetförslaget ser HSB ekonomiansvarige att brf Fallskärmens sparande för framtida underhåll och investeringar är för lågt. Styrelsen har fått rekommendation av att höja årsavgifterna för att på sikt nå ett sparande på mellan 200-300 kr/kvm. Det genomsnittliga sparandet för HSB-föreningar i Stockholm uppgick till 215 kr/kvm år 2019.

Vi lever i oroliga och ovissa tider. Föreningen ska naturligtvis bevaka hur sparandet utvecklar sig över tid. Exempelvis höjda räntor påverkar sparandet negativt och för att kunna bedöma långsiktigt hållbara avgiftsnivåer är det fördelaktigt att planera flera år framåt i tiden.

Riktvärden för sparandet enligt HSB (2019):

Högt 301> kr/kvm

Måttligt till hög 201–300 kr/kvm

Lågt till måttligt 121–200 kr/kvm

Mycket lågt < 120 kr/kvm

Och så lite av omvärldsanalys ovanpå det:

Ungefär varannan månad får vi en omvärldsanalys beträffande räntor och valutor från vår bank, Nordea. Bankekonomerna har länge uttryckt en viss oro i samband med hur ekonomiska situationen i både EU och USA hålls flyttande tack vare låga räntor, statliga subventioner och penningpolitiken som innebär tryckningen av allt större mängd pengar.

Men det som fäste vår uppmärksamhet var inte de allmänna prognoserna utan bekräftelsen på något man själv uppmärksammar i det dagliga – nämligen den ständiga ökningen av priser på såväl varor som tjänster. Själv märker man det när man går i en livsmedelsbutik eller upphandlar ett hanverkarjobb. Bankekonomen bekräftar det genom följande iakttagelse:

”Idag hittar man diverse skäl till varför inflation och långa räntor kan stiga framöver. Utöver baseffekter i KPI, (jämförelseeffekter) som kommer lyfta inflationen framåt, noterar man andra prisfenomen så som att globala livsmedelspriser har stigit med 20 procent det senaste halvåret, fraktpriser från Kina har ökat med 100 procent, råvaruprisindex accelererar, halvledarbrist är ett faktum, ESG-kostnader ökar, hanteringen och justeringen av produktionskedjor efter Covid spär på, etc.”

Slutsats:

För att bemöta eventuella räntehöjningar, för att kunna gå runt med det underhålls- och reparationsarbete som ska utföras enligt underhållsplanen inkl akuta händelser, för att slippa lägga de pengar föreningen får in av försäljningen av hyresrättslägenheter på löpande underhåll utan istället kunna amortera på lånen alternativt investera i energibesparande åtgärder, kort sagt för att inte urholka sin köpkraft – bör föreningen se till att hålla sina månadsavgifter i paritet med de kostnader man får bära.

Slutord:

Vi har haft en god och solid ekonomi i föreningen samtidigt som vi under en lång rad av åren redovisat ett negativt bokslutsresultat. Motsägelsen har en enkel förklaring: den goda ekonomin, omfattande underhåll och renoveringar till trots, upprätthölls just tack vare försäljningen av hyresrätterna.

Det kluriga med att satsa pengarna genererade av HR-försäljningar på renoveringar och planerat underhåll ligger i det att dessa pengar, som utgör föreningens gemensamma kapital, förbrukas till förmån för de medlemmar som bor här idag men gynnar inte de kommande brf-medlemmarna på längre sikt. Allt det man renoverar och fräschar upp slits och förfaller och kräver nya investeringar om 5-10-15 år igen.

De enda åtgärder som gynnar såväl nuvarande som kommande medlemmar är 1) amorteringar på lånen, 2) energibesparande åtgärder och 3) om- och tillbyggnader som kan säljas eller hyras ut.

Med tanke på det har styrelsen dels amorterat 3 miljoner kr på föreningslånet dels placerat öronmärkta 2,5 miljoner på ett sparkonto för kommande energioptimeringar.

Vänligen observera att denna höjning inte gäller hyrorna som förhandlas på central nivå mellan de stora fastighetsägarorganisationerna såsom HSB och hyresgästföreningarnas dito. 

Med vänliga hälsningar

Styrelsen