Våren har kommit till Skarpnäck och med den även måsar, trutar och skogsduvor, som vid sidan om de mer stadigvarande skatorna, kråkorna, stadsduvorna och kajorna, håller på att bygga bo och söka efter lättillgänglig föda. Ökad aktivitet gäller även andra, i närheten av människan, levande djur och insekter såsom råttor, möss, kackerlackor, myror, flugor, och getingar. Många av dessa är obehagliga och andra är rentav skadliga.
Förutom djur som sprider öppet placerade sopor finns det också annat att tänka på, nämligen den stigande lufttemperaturen. Med värmen kommer förmultningsprocesserna i gång snabbare och med dem även den obehagliga lukt som hushållssopor och matavfall genererar.
I samband med allt detta och med tanke på den redan ansträngda sopsituationen i Skarpnäck är det viktigt att tänka på att alltid hålla locken och luckorna ordentligt stängda på de utställda sopkärlen och sopcontainrarna.
Bokslut för 2020
Med våren kommer det även plikten att göra bokslut och att förbereda årsredovisning. Det gäller alla bolag, föreningar och organisationer inklusive vår samfällighet. Detta arbete pågår nu för fullt i styrelsen. Dessa förberedelser brukar mynna ut i årsstämmor då årsredovisningar presenteras för föreningsmedlemmarna.
Med tanke på den rådande situationen finns det emellertid flera faktorer i år som komplicerar detta förfarande ytterligare. Den pågående pandemin kräver en annorlunda utformad årsstämmo- och röstningsprocess, samtidigt som det är viktigt att styrelsen tydligt kan redogöra för den planerade reparationen av sopsugsanläggningen. Därför kommer inte styrelsen ut med ett sammankallande till årsstämman förrän vi fått in anbuden för den omfattande renoveringen samt sammanställt åtgärdsförslaget inklusive kostnadsberäkningen.
Det innebär att det kan bli en senarelagd årsstämma med poströstning i år. Håll ögonen öppna för kommande inbjudan och kallelsen.
Serviceavtal rörande terminalbyggnaden
Styrelsen passar också på att informera om att det nya serviceavtalet med Bodab är klart och undertecknat. Serviceavtalet innebär att Bodab ansvarar för den tekniska tillsynen och servicen av sopsugsterminalen, dess ventilation, elektronik, renhållning, belysning, larm, mm som måste vara i funktion även under tiden då själva anläggningen står still. Det är ett avtal som primärt gäller till årsskiftet, men som kan förlängas tills dess att sopsugsanläggningen åter är i drift.
Extra sopkärl
En annan viktig sak styrelsen vill informera om är tillvägagångssättet när det gäller ansökan om utställningen av extra sopkärl. Skulle det visa sig att antalet utställda sopkärl på en viss adress är otillräckligt för att härbärgera sopmängden producerad av de boende får fastighetsägaren vända sig till Sopsams styrelse och ansöka om det antal sopkärl som man vill få ut.
Sökande ska beskriva statusen, vad problemet består av, vilka åtgärder man vidtagit samt ange hur många extra kärl man önskar att få. Styrelsen ser till att beställningen om extra kärl hamnar hos ansvariga för sophämtningen som i sin tur levererar extra kärl till den angivna adressen.
Kontakten kan ske via e-postmeddelande till (vadim@arkifact.se). Sökanden måste ange sin organisations namn och nummer, kontaktuppgifterna på den som är ansöksansvarig, problembeskrivningen samt vilka och hur många kärl som man ansöker om.
Avslutningsvis vill styrelsen passa på att önska alla en härlig och solig vårtid!
Styrelsen vill härmed informera om att årsavgiften kommer att höjas från och med andra kvartalet 2021 med 3 % i enlighet med HSBs rekommendation. Vår genomsnittliga årsavgift ligger idag på 702 kr/kvm. En 3 % höjning innebär att den genomsnittliga kvadratmeteravgiften hamnar på 723 kr/kvm per år. För en lägenhet på 100 kvm yta innebär det en månadsavgift på ungefär 6025 kr. För en 64 kvm stor lägenhet blir månadsavgiften ungefär 3856 kr/mån.
För den som vill bättre förstå styrelsens resonemang kring varför man anser det vara viktigt att höja avgifterna finns det mer att läsa om det här nedan.
I sitt budgetbrev till styrelsen skriver HSB ekonomen och vår ekonomihandläggare att enligt budgetförslaget beräknas kassan minska med 184 tkr under kommande år. Detta beror bland annat på ökade kostnader för planerat underhåll. Föreningens relativt goda resultat gynnas av det låga ränteläget. En mer normal ränta på 3% skulle innebära att föreningens räntekostnader skulle stiga med 542 tkr.
Det finns även ett nyckeltal som speglar föreningens möjlighet att finansiera framtida underhåll och investeringar. Vi kan kalla detta för Avsättning eller för Sparande till framtida underhåll. Räknar man sparandet per kvadratmeter total yta får man ett nyckeltal som går att jämföra med andra bostadsrättsföreningar, vilket utgör stor hjälp för föreningen att sätta långsiktigt hållbara avgifter.
Enligt budget avsätter Brf Fallskärmen 187 kr/kvm till framtida underhåll. Genomsnittet för de föreningar HSB Stockholm förvaltar är 215 kr/kvm (2019). Vid en normalisering av räntorna till 3% innebär det att sparandet minskar till 113 kr/kvm vilket gör att föreningen hamnar på ett lågt sparande. Om föreningen har en underhållsplan som tar med alla investeringar över en längre tidsperiod kan man genom att jämföra den genomsnittliga underhållskostnaden/kvm med sparandet/kvm se om underhållet är över- eller underfinansierat.
Utifrån det framlagda budgetförslaget ser HSB ekonomiansvarige att brf Fallskärmens sparande för framtida underhåll och investeringar är för lågt. Styrelsen har fått rekommendation av att höja årsavgifterna för att på sikt nå ett sparande på mellan 200-300 kr/kvm. Det genomsnittliga sparandet för HSB-föreningar i Stockholm uppgick till 215 kr/kvm år 2019.
Vi lever i oroliga och ovissa tider. Föreningen ska naturligtvis bevaka hur sparandet utvecklar sig över tid. Exempelvis höjda räntor påverkar sparandet negativt och för att kunna bedöma långsiktigt hållbara avgiftsnivåer är det fördelaktigt att planera flera år framåt i tiden.
Riktvärden för sparandet enligt HSB (2019):
Högt 301> kr/kvm
Måttligt till hög 201–300 kr/kvm
Lågt till måttligt 121–200 kr/kvm
Mycket lågt < 120 kr/kvm
Och så lite av omvärldsanalys ovanpå det:
Ungefär varannan månad får vi en omvärldsanalys beträffande räntor och valutor från vår bank, Nordea. Bankekonomerna har länge uttryckt en viss oro i samband med hur ekonomiska situationen i både EU och USA hålls flyttande tack vare låga räntor, statliga subventioner och penningpolitiken som innebär tryckningen av allt större mängd pengar.
Men det som fäste vår uppmärksamhet var inte de allmänna prognoserna utan bekräftelsen på något man själv uppmärksammar i det dagliga – nämligen den ständiga ökningen av priser på såväl varor som tjänster. Själv märker man det när man går i en livsmedelsbutik eller upphandlar ett hanverkarjobb. Bankekonomen bekräftar det genom följande iakttagelse:
”Idag hittar man diverse skäl till varför inflation och långa räntor kan stiga framöver. Utöver baseffekter i KPI, (jämförelseeffekter) som kommer lyfta inflationen framåt, noterar man andra prisfenomen så som att globala livsmedelspriser har stigit med 20 procent det senaste halvåret, fraktpriser från Kina har ökat med 100 procent, råvaruprisindex accelererar, halvledarbrist är ett faktum, ESG-kostnader ökar, hanteringen och justeringen av produktionskedjor efter Covid spär på, etc.”
Slutsats:
För att bemöta eventuella räntehöjningar, för att kunna gå runt med det underhålls- och reparationsarbete som ska utföras enligt underhållsplanen inkl akuta händelser, för att slippa lägga de pengar föreningen får in av försäljningen av hyresrättslägenheter på löpande underhåll utan istället kunna amortera på lånen alternativt investera i energibesparande åtgärder, kort sagt för att inte urholka sin köpkraft – bör föreningen se till att hålla sina månadsavgifter i paritet med de kostnader man får bära.
Slutord:
Vi har haft en god och solid ekonomi i föreningen samtidigt som vi under en lång rad av åren redovisat ett negativt bokslutsresultat. Motsägelsen har en enkel förklaring: den goda ekonomin, omfattande underhåll och renoveringar till trots, upprätthölls just tack vare försäljningen av hyresrätterna.
Det kluriga med att satsa pengarna genererade av HR-försäljningar på renoveringar och planerat underhåll ligger i det att dessa pengar, som utgör föreningens gemensamma kapital, förbrukas till förmån för de medlemmar som bor här idag men gynnar inte de kommande brf-medlemmarna på längre sikt. Allt det man renoverar och fräschar upp slits och förfaller och kräver nya investeringar om 5-10-15 år igen.
De enda åtgärder som gynnar såväl nuvarande som kommande medlemmar är 1) amorteringar på lånen, 2) energibesparande åtgärder och 3) om- och tillbyggnader som kan säljas eller hyras ut.
Med tanke på det har styrelsen dels amorterat 3 miljoner kr på föreningslånet dels placerat öronmärkta 2,5 miljoner på ett sparkonto för kommande energioptimeringar.
Vänligen observera att denna höjning inte gäller hyrorna som förhandlas på central nivå mellan de stora fastighetsägarorganisationerna såsom HSB och hyresgästföreningarnas dito.
En mer utförlig info kommer att delas ut i din brevlåda. Detta är dock ingen avisering utan bara information om det som komma skall. Ventilationsfirman, Flexibel luftbehandling AB kommer att avisera själva när det blir aktuellt att genomföra OVK i din trappuppgång. I deras avier kommer alla praktiska detaljer att behandlas. Där kommer du att informeras om till vem och när kan lägenhetsnycklarna lämnas till samt när går det at få dem tillbaka. Nycklarna lämnas tillbaka rengjorda och desinficerade.
Dessa åtgärder är obligatoriska – det vill säga – tvingande. Man har inte rätt att vägra att släppa in ventilationsteknikerna. Är du själv sjuk eller har symptom – måste du givetvis upplysa ventilationsfriman om det, så får de fatta egna beslut om vad som är lämpligt.
Samtliga inkomna svar har markerat JA på samtliga punkter. Därmed har första omröstningen visat att man är positiv till att anta de nya normala stadgarna. Eftersom det krävs två på varandra följande föreningsstämmor för att ändra i stadgarna så återstår nu att få samma positiva respons vid den kommande ordinarie årsstämman för att kunna registrera och gå över till de nya stadgarna.
Vi tackar alla som har deltagit och röstat i den här viktiga frågan.
Brf Fallskärmen 
Du måste vara inloggad för att kunna skicka en kommentar.